2004年度广东省各地区房地产市场分析报告

广东省房协市场分析课题组

本报告将广东省分为珠江三角洲地区、东翼地区、西翼地区和北部地区。

珠三角地区包括有广州、深圳、珠海、东莞、中山、江门、佛山、惠州、肇庆共9个市，据2002年统计，其总面积、人口数及GDP分别占全省的比例为：38%、34%、73%；东翼地区包括有汕头、潮州、揭阳、汕尾共4个市，总面积、人口数及GDP分别占全省的比例为：8%、21%、10%；西翼地区包括有湛江、茂名、阳江共3个市，总面积、人口数及GDP分别占全省的比例为：16%、21%、10%；北部地区包括有云浮、清远、河源、梅州、韶关共5个市，总面积、人口数及GDP分别占全省的比例为：38%、23%、7%。

综观全省各地区完成房地产开发投资，珠三角地区仍是全省的集中地，比重高达91.70%。各地区住宅开发投资当中，东翼地区所占的比重比前三季度降低了0.7％，达83.60%，但仍为全省最高，说明住宅仍是该地区房地产投资的重点，而北部地区所占的比重则较前三季度上涨了1.8％；商业用房开发投资当中，北部地区所占的比重在前三季度的基础上继续回落，降幅为0.9％。

表1. 按用途完成开发投资数据表（万元）

区域	完成投资			住宅		办公楼		商业用房		其它
	数值	占全省的比例（％）	比重（％）	数值	比重（％）	数值	比重（％）	数值	比重（％）	数值	比重（％）
全 省	13558422	100	100	8894210	65.60	670010	4.90	1615084	11.90	2379118	17.50
珠三角	12431044	91.70	100	8111361	65.30	660049	5.30	1512611	12.20	2147023	17.30
东翼	273642	2.00	100	228665	83.60	1183	0.40	16756	6.10	27038	9.90
西翼	333550	2.50	100	213166	63.9	3192	1.00	26860	8.10	90332	27.10
北部	520186	3.80	100	341018	65.6	5586	1.10	58857	11.30	114725	22.10

国家实施的宏观调控政策对全省各地区房地产资金来源较前三季度有了明显的变化。这表现为全省各地区的国内贷款占资金来源的比重都有不同程度的下降，降幅分别为：2.8%、1.5%、2.2%、2.1%。值得注意的是，自筹资金方面，出现了两种情况，分别是：珠三角地区及东翼地区略有上涨，而西翼地区及北部地区都有下降，降幅约为两个百分点。

表2. 房地产资金来源基础数据表（万元）

区域	资金来源			国内贷款		外资		自筹		其它
	金额	占全省比例（％）	比重 （％）	金额	比重 （％）	金额	比重 （％）	金额	比重 （％）	金额	比重 （％）
全省	18638854	100	100	3340770	17.90	382557	2.10	5061859	27.20	9853668	52.90
珠三角	17448341	93.60	100	3221441	18.50	364445	2.10	4417297	25.30	9443058	54.10
东翼	279002	1.50	100	15406	5.50	7668	2.70	184478	66.10	71450	25.60
西翼	365895	2.00	100	39709	10.90	1999	0.50	178334	48.70	145653	39.80
北部	545616	2.90	100	64214	11.80	8445	1.50	281750	51.60	190507	34.90

根据表3，并比较前三季度的数据，珠三角地区的施工面积、新开工面积及竣工面积所占比例都有不同程度的回落，降幅分别为：1.2%、0.3%、3.1%；而北部地区施工面积、新开工面积及竣工面积所占的比例都有不同程度的上涨，涨幅分别为0.7%、0.6%、0.7%。

根据表4，并比较前三季度的数据，珠三角地区及西翼地区的土地开发及土地购置投资占的比重略有回落，而土地开发面积及土地购置面积占的比重则略有上涨。东翼地区土地开发及土地购置投资额、面积所占的比重全面上涨，但涨幅低于1%。值得注意的是北部地区土地开发投资、土地购置投资所占的比重略有上涨，而土地开发面积、土地购置面积所占的比重下降了约3%。

表3. 商品房建设数据表（万元、万m²）

表4 土地开发、购置数据表（万元、万m²）

根据表5，珠三角地区及北部地区的销售额、销售面积所占比重比前三季度都有不同程度的回落，而东西两翼地区恰恰相反。房价方面，珠三角、东翼地区在前三季度的基础上继续回落，西翼地区则表现为平稳增长，北部地区也出现了反弹的迹象，不过西翼、北部地区仍为全省房价较低的地区。

表5. 商品房销售数据表

表6显示，商品房空置总量方面，珠三角、西翼地区所占的比重比前三季度略有下降，东翼地区则与前三季度持平，北部地区则上涨了0.4个百分点，相对来说东翼地区仍是全省商品房空置总量较大的地区。全省、珠三角地区、东翼、西翼及北部地区的商品房空置结构，也就是合理空置（待销）与不合理空置（滞销和积压）的比例分别为：1：1.82、1：1.48、1：5.99、1：2.66及1：4.05。与前三季度的比例：1：1.94、1：1.54、1：5.90、1：4.78及1：5.49相比，除东翼地区商品房空置结构有恶化的趋势外，其余地区的商品房空置结构都有不同程度的好转，西翼地区好转得尤为突出，但东翼及北部地区的商品房空置结构还是相当严重，值得关注。

表6 商品房空置数据表（万m²）

依据现有基础统计数据，在开发建设与市场销售和资金风险等方面建立相关的市场衡量指标。为了方便使用，所有指标均是无量纲的。

表7. 房地产市场评价指标

l “市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。为了全面衡量市场供求和交易情况，这里设计三个系数分别在不同层次反映市场消化能力。结合现有统计资料，这里只针对一手市场。

系数1的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场新增供应量；

系数2的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量；

系数3的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场总体供应量。

根据统计数据的含义，销售面积包含现楼和预售两部分，所以统一作为三个系数的分子；差别则体现在分母。系数1只考虑新竣工面积，由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k取为0.8；系数2在系数1的基础上，假设满足待销面积（小于1年的空置量）将在本年度被均匀地吸纳的条件，而暂不考虑滞销和积压面积的影响；系数3则假设满足全部空置面积将在本年度被均匀地吸纳的条件。系数2和系数3在分母中对待销面积和空置面积后面的处理都是为了满足不同时间段计算系数的可比性。三个系数的详细应用计算公式见表8。该系数越大，说明市场越活跃，消化能力越强。

l “投资风险系数”利用非自筹资金占总投资资金来源的比例，反映开发商开发资金运作的风险大小，也反映资金结构的健康合理与否。风险系数的取值区间为（0，1），该值越大，说明投资风险越高。

表8显示，全省各地区的市场消化系数1（X₁）均大于1，说明各地区销售面积超过可售市场新增供应量。从资金来源的角度来看，东翼地区的投资风险最低。

与前三季度相比，市场消化能力方面，珠三角地区持续增强，西翼地区扭弱变强，而北部地区则继续减弱；投资风险方面，从资金来源的角度来看，珠三角地区及东翼地区风险略有下降，而西翼地区出现反弹，北部地区风险也略有上涨。

表8. 生成指标数据表

（一）2004年国家相继出台的各种政策对全省房地产的资金来源影响较为明显。

（二）珠三角地区商品房销售均价有所下降，但房地产市场消化能力持续增强，而且商品房空置结构有好转的迹象。

（三）住宅仍是东翼地区房地产投资的重点。从资金来源的角度来看，该地区投资风险在前三季度的基础上继续走低，仍是全省最低。商品房均价继续回落，但商品房空置总量仍居高不下，且商品房空置结构有恶化的趋势。

（四）西翼地区商品房销售均价平稳增长，但仍是全省最低，市场消化能力扭弱变强。商品房空置结构有了明显的改善。从资金来源的角度来看，投资风险略有上升。

（五）北部地区房地产投资用途有所变化，住宅方面的投资所占比重有所增加，商业营业用房投资所占比重继续回落。商品房空置结构继续好转，但还比较严重。从资金来源的角度来看，投资风险继续增大，但还保持在全省较低水平。