佛山市经营性用地今年计划激增90％建立市场预警系统

    记者日前从政府相关部门了解到，广东省国土资源厅已将今年全省的用地量分解到各市，其中佛山市今年经营性土地的计划用地为6000亩，比去年的3150亩增加了90％。目前市国土部门正把全市用地量分解到各区，由各区根据实际情况落实推向市场的地块。据悉，从稳定房价的需求出发，今年国土资源部相应增加了经营性土地，特别是住宅用地的供应量。

　　房地产业内人士指出，3月底出台的《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(以下简称“通知”)的新政策正在发挥作用。除了土地供应量增加之外，佛山市还有什么调控措施？面对新政，房地产企业又有什么应对措施？记者进行了深入调查。
　　
　　经营性土地供应量增加

　　据介绍，今年佛山全市经营性土地的计划用地为6000亩，和去年的3150亩相比增加了90％。政府相关部分人士表示，土地市场调控方面主要做好三方面工作：一是对本地楼价进行全面而深入的评价；二是在历年楼价比较的基础上科学地研究、预测楼价的发展趋势；三是遵从适度和限量的原则，有计划有步骤地供应土地。

　　相关负责人表示，从调查的情况看，佛山的房价一直都处于较为平稳的发展状况，一直没有大起大落的情况发生，不像个别区域存在虚高状况，所以说佛山的楼市是健康、良性的。但是也存在不合理的情况，比如近两年来中心组团区域中低档楼盘推出较少，使部分中低收入人士和初次置业人士可选择的产品较少。今年将会在遵从适度原则的基础上，有倾斜性地推出一些适合开发中低档楼盘的住宅用地，比如地理位置较偏的地块等，以增加中低价格楼盘的供应量，使佛山楼市逐步形成中、高、低档楼盘平衡发展态势，让楼市继续健康、稳定地发展。

　　有房地产业内人士指出，如果只是用地段、规模等条件来吸引企业开发经济性住宅用房还不够，还需要采取行之有效的措施指导企业建中低档楼盘，比如控制单户的面积，不同面积产品的比例等，以达到增加经济性楼盘供应量的目的。但即使如此，也需要经过一年左右的时间，市场产品结构才会有所改变。　
　　
　　建立市场预警系统

　　除了增加土地供应量的措施外，佛山市建设局和房产管理局也采取相应措施稳定房价。据介绍，4月，建设局向各区转发了“通知”，并且成立了相应的专责小组来服务该项政策的执行，并给出相应措施。比如近期内制定佛山市未来5年的房地产宏观调控方案，要求制定解决烂尾楼措施，加快消化空置房，严格控制拆迁规模，建立健全的房地产交易管理预警预报系统等，切实稳定房价。

　　此外还要求每月对商品住房的评价价格变化进行统计，超过本地居民消费价格指数5％以上的，要立即报告市建设局，并要求在规定时间内制定应对措施。对隐瞒不报或即使采取了措施也造成房价大幅上涨局面的，要追究相关负责人的责任。总而言之，虽然佛山楼价没有大涨大落的情况，但面对新政也要保持清醒认识，避免出现局部地区短期内楼价上涨过快的情况。

　　张槎房地产综合开发总公司经营部部长冯渭源表示，这次出台的新政主要针对上海、北京等房价上涨过快，炒楼、投机情况较突出的城市。佛山近5年来房地产价格一直是稳中有升，而且主要是由于建筑材料提升、地价提升及产品品质提升等原因造成的，不是炒楼造成的，所以该政策对佛山影响不太大。佛山不少房地产界人士都有相同看法，但同时他们认为，政府采取一定的措施平衡楼市中高低档产品比例，建立市场预警预报系统，给房地产商提供准确的市场信息，这是好事。
　　
　　稳定楼价仍是未来主调

　　从建设部门的统计数字来看，佛山市2005年第一季度住宅成交的均价是2919元／平方米，同比增长13％。全省一季度住宅销售平均单价为3445元／平方米，其中深圳和广州的平均价格分别为6416元／平方米和4938元／平方米。

　　佛山市房地产界资深人士骆仪克表示，佛山的房价低于全省平均水平，也远低于广州和深圳的价格。但是从经济发展状况来看，佛山首季度全市经济运行状况良好，全市生产总值为423.13亿元(统计局公布数字)，同比增长18.5％。由此看来，佛山楼价总体水平低于全省水平，但是经济排在全省前列，人均收入和广州差不多，但是楼价和广州相差2000元／平方米。也就是说，这样的楼价市民是可以承受的，楼价稳步增长是合理健康的。

　　上海三盛宏业投资集团总裁陈惠湘表示，身为佛山人是幸福的，收入和广州差不多，但是房价比上海少2／3多，比广州少一半。加上佛山城市化建设正在大刀阔斧地进行，城市的区域竞争力和影响力都在不断提升，所以未来3年内，楼价每年的升幅不超过20％都是健康的。

　　房地产界人士普遍认为，佛山楼价不存在虚高状况，所以不存在抑制房地产发展的情况，而是要让它持续健康稳定地发展。本地住宅产品的消费群一向以本地客户群为住，炒楼情况很少，投机性购房也很少，市场的购房行为很理性，所以楼价上涨也是科学合理的。近两年增长幅度相对前几年快了一点，主要是因为地价、原材料、工价等因素带来的成本上涨，因此稳定楼价，使楼市健康发展是今后一两年内的主调。

　　此外政府部门相关人士还表示，买房子除了考虑地段和房产质量以外，很多时候市民还会考虑城市的发展预期。大佛山整合后，政府在市政、交通、配套等方面的大投入，使佛山的城市面貌正发生巨大的变化，城市的发展前景普遍看好。在这种预期的支撑下，楼市稳定健康发展是正常的。

 

　　五区楼价一览
　　禅城：楼价上升幅度不大

　　禅城区一季度住宅的平均楼价是3620元／平方米，同比增长7.55％，业内人士表示，这样的增长幅度是健康合理的。

　　从市场供应情况来看，佛山一季度主要的销售楼盘是丽日玫瑰名城、东建世纪康城、鸿翔湖景苑、怡景丽苑等项目，都集中在城南地段较好的区域，大多都是佛山的高档楼盘，并且推出的产品都是高端产品。所以平均价格相应较高，但是由于没有新的大规模楼盘推出，因此楼价上涨幅度不大，是较为良性、合理的状况。今年第二季度的四月鸿业现代城已开盘，怡翠玫瑰园将于6月开盘，年底龙光的天湖郦都也将上市。由于这些楼盘的定位较高，所以楼价还有一定上升幅度，但涨幅不会大。
　　
　　南海：镇街住宅涨幅较大

　　南海一季度住宅平均销售价格是3191元／平方米，同比增长32.19％。业内人士认为，第一季度南海楼价上涨幅度较大，是镇街一级房地产价格提高较多的因素造成的。

　　原先南海镇街一级的房地产价格大概在1500元－3000元／平方米左右，但是随着雍景豪园、万科四季花城、祈福南湾半岛、班芙小镇等大规模楼盘的带动，镇街的高端住宅产品供应量增加，房地产的平均销售也快速拉升。比如盐布在雍景豪园的拉动下，房地产的平均价格去到3000多元／平方米，这是南海楼价升幅较大的原因。反观桂城，由于没有新产品推出市场，价格则没有多大变化。接下来桂城楼价走势如何，要等到三盛颐景园、中海万锦豪园推出后才能确定。而整体楼市随着中档楼盘的供应量增加，价格上涨幅度将会变小。
　　
　　顺德：楼价处于平稳状态

　　根据佛山市最新的统计数据显示，一季度顺德区住宅价格在2865元／平方米左右，与去年同期相比上升了5.14％。顺德的楼价与禅城和南海两区相比，近几年更是一直徘徊在低谷，楼价中的泡沫成分非常少。尽管去年建筑成本大幅上升，但是由于同质化产品竞争相当激烈，楼价上升压力较大，发展商都不敢贸然提价，顺德楼价处于平稳状态。

　　进入今年上半年，从市场形势来看，楼价有所上升，每平方米单价升幅大概在300元左右。尽管顺德楼价今年略有上升，但这与顺德今年新推楼盘的档次有直接关系，也正因为这些高品质楼盘的推出，使得顺德的住宅产品结构更趋合理。目前顺德区的中档住宅单价大概在2800元左右，而且与其他地区不同的是，顺德的房地产交易向来以套内面积作为交易标准，因此使原来就不高的楼价，显得更为实惠。
　　
　　三水：供货量小楼价变化不大

　　三水一季度的住宅销售平均价格为1835元／平方米，同比增长4.44％，也就是说三水楼价变化不大，这跟三水一季度供应量较小有关系。

　　三水一季度主要在售楼盘是千叶花园和绿湖城市花园，而且这两个楼盘卖的都不是新推产品，而是去年存量，所以价格变化不大，因此总体价格在合理范围内浮动。此外，三水城区要到下半年才有新楼盘推出，千叶花园也要到八九月份才有新货推出，所以预计整体楼价会比较平稳。
　　
　　高明：近两年楼价升幅明显

　　高明的楼价近10年间经历了两次上升，第一次是在1993年前后，升幅大概有四五百元，商品房单价大概在1200元到1300元之间。从2002年开始，高明的楼价进入了第二次上升阶段。据了解，去年多层住宅单价从1300元左右上升到1700元、1800元左右，带电梯小高层则涨到2000元以上。

　　根据今年最新的统计数据显示，一季度高明区房地产价格约为2053元／平方米，与去年同期相比上升了81.36％，升幅较为明显。但据市场人士分析，高明目前的楼价在五区来看应该是最低的，今年的升幅之所以达到81.36％，主要是由于高明碧桂园的开盘，其中的别墅产品单价在4000元以上，使高明住宅产品整体的均价被拉升了许多。

　　作为高明目前供货量最大的楼盘，高明碧桂园今年五一期间推出全新二期产品，独立花园别墅售价仅4600元／平方米起，浪漫阳光别墅售价仅3000元／平方米起，优雅洋房售价仅1988／平方米起。

　　高明目前的房地产市场发展相对处于初期状态，商品房供应量较少，而住宅市场炒卖现象也极少，住宅产品的买卖以自住为主。随着沧江工业园的发展完善和各种市政配套的建设，高明的房地产还将有巨大的发展空间。

　　一季度五区楼价统计表

 

　　记者日前就新政颁布采访了佛山市科学技术学院南海分院院长罗余才教授。

　　罗余才：有影响，但是影响不会很大，对局部区域的影响可能会大一些。因为佛山市场的消化，一直以本地客户群为主，主要有两种购买动因：一是改善居住条件的多次置业，二是投资型购房。由于佛山富裕阶层人士比较多，但相对来说目前的投资渠道太少，所以不少市民选择进行住宅或商铺方面的投资。比如前段时间开盘的鸿业现代城几十平方米的小户型单位，可以说是一抢而光。虽然其单价不低，但由于面积小总价相对较低，且地处中心区域，比较好出租，于是不少人是投资性购房。但这部分投资型购房的“倒手”不多，主要以放租收取租金作为回报，因此不是楼价上升的主要原因。如果说佛山房地产有泡沫的话，就是这部分投资型购房引起的，所以泡沫很小，政策对佛山的影响有限，不可能造成房价大起大落，但可能会使二手交易速度放慢。

 

　　记者：佛山要做什么工作来稳定房价？

　　罗余才：由于佛山楼价并没有像上海等城市那样快速上涨，所以不需要抑制房地产发展，只要让房地产稳定健康地发展就可以了。具体来说，我认为要增加经济型楼盘供应量，使楼市产品结构趋于平衡，把整体平均楼价拉下来。所以目前国土部门增加经济型楼盘土地供应量的想法是正确的。但也要看到难点，比如禅城区政府可出让的住宅用地并不多，只能把中低收入阶层和初次置业人士往城郊引。此外，和广州、深圳等城市的楼价对比来看，佛山最高楼价和最低楼价的差距并不大，并且随着大交通网络的建成及投入使用，镇街和中心组团的楼价差距将进一步缩小。根据这个情况，发展商应该调整自己的发展思路，不一定是开发高档楼盘才有钱挣，开发一些中低档楼盘也有可为空间。（来源《南方都市报》）