《2004广东房地产市场分析报告》 最近出炉

    核心提示 
    在全省经济快速增长和城镇居民可支配收入持续增加的带动下，2004年房地产投资增速有所提高。资金来源方面，订金和预付款所占比重明显降低，自筹资金增长较快，投资风险系数开始降低，说明在宏观调控下的金融紧缩政策显现成效。 
    销售市场总体表现稳定和畅旺，销售额增速快于销售建筑面积增速，总体平均房价止跌回升，同比增长9.1％，上升幅度比上半年有所下降，且比全国平均水平低5个百分点。珠三角地区与全省其余地区的商品房价格差异很大。 
    空置总量有所减少，待销面积大幅减少。但空置结构仍不合理，滞销和积压面积增长14.1％。其中商业物业空置量逆向上升，滞销和积压面积增长三成，高于其他物业空置量的增幅。

     开发投资同比增长12.1％
     2004年，全国国内生产总值达136515亿元，同比增长9.5％。广东省经济保持快速增长，GDP达到16039.46亿元，比上年增长14.2％。全社会固定资产完成投资5983.27亿元，增长19.9％。居民收入持续增加，城镇居民人均可支配收入13627.65元，增长10.1％，扣除物价因素，实际增长7.3％。
而2004年的广东房地产开发投资每月增速呈前低后高走势，同比增长12.1％。房地产开发投资增长主要由办公楼和商业营业用房投资带动，两者增速分别为44.5％和32.6％，而住宅投资量只是比上年略有增加，增幅不大，只有4.1％。

     自筹资金同比增长28.4％
    《报告》显示，从投资主体看，外资和股份制企业投资所占比例越来越大，超过六成，达到63.8％，国有投资只占3.7％，份额最小。国有和集体完成开发投资不足总数的10％。由此可见，私营、个体、外资及股份制企业投资已经在房地产开发投资中居主导地位。
    而从资金来源看，本年到位资金下降3.3％，其中：到位的订金和预付款下降幅度最大，负增长12.3％；国内贷款下降8.8％；到位利用外资下降11.3％；自筹资金增长28.4％。从到位资金的比重看，虽然订金预付款和自筹资金增速一降一升，但总体格局未变，订金预付款仍居主要地位。有专家表示，国内贷款、订金和预付款负增长表明国家正在施行的金融紧缩政策和宏观调控对房地产开发资金产生明显影响。

    购置土地面积同比增长36％
    2004年土地开发投资为591895万元，同比下降10.9％；土地开发面积为2227.19万平方米，同比增长0.6％左右。另外值得注意的是，购置土地投资为2127073万元，面积为2956.22万平方米，分别增长1.6％、36.0％。这进一步说明了目前发展商具有重购置轻开发的倾向，拿地成了最重要的一件事。
            　　
     住宅平均价格增长10.3％
     商品房建设大体保持上半年的趋势，建设投资、施工面积和新开工面积分别增长16.2％、11.4％和16.0％，而新增固定资产增长44.9％。竣工面积和竣工价值持续上半年的总量收缩，下降15.8％，但幅度略有收窄。
     而在房地产交易方面，继续保持畅旺，实际销售额和销售面积分别比上年增长19.2％和9.3％，总体平均价格3478元／平方米，上涨9.1％，对比上年跌幅3％，止跌回升。由于住宅所占比重最大(销售额和实际销售面积分别是总体的85.3％和90％)，因此住宅价格变动对整体房价影响较大，住宅平均价格增长10.3％；办公楼销售量和平均价格均有所下降；商业营业用房销售面积与上年基本持平，价格增幅略低于总体；另外虽然其他部分的销售量和平均价格都增长幅度最大，但由于所占比例较小，故对整体影响不大。
    按地区计算，珠三角地区商品房均价4003元／平方米，其余都在1800元／平方米以下。东翼地区1776元／平方米，西翼地区1430元／平方米，最低是北部地区，仅1306元／平方米。
    广州市商品房均价4537元／平方米，上涨7％。深圳市商品房均价为6759元／平方米，上涨14.1％。
            　　
    商业用房空置面积上升30.3％
    与上一年相比，商品房空置状况继续好转，空置面积下降11.9％，其中待销部分(小于1年的空置)大幅减少。但在空置的时间结构上，合理空置(待销面积，即小于1年的空置)下降37.7％，但不合理空置(滞销面积和积压面积，即1－3年的空置以及大于3年的空置)增长14.1％，空置结构恶化问题依然存在。
   《分析报告》中，物业类型分析显示，住宅和办公楼空置量减少，商业和其他房屋的空置量增加，但增幅有所回落，值得注意的是商业营业用房空置的滞销和积压上升30.3％，空置幅度明显高于其他物业。

    专题撰文／制表：本报记者　李美钰
    □记者观察
    土地储备成重中之重
    记者在2004年上半年的市场分析报告中发现，在上半年，广东省在土地开发投资下降的同时，发展商土地储备的面积却较大幅度增长。上半年广东省土地开发投资241093万元，同比下降了18.4％；开发面积为793.314万平方米，同比下降了18.5％。而用在购置土地上的资金为738339万元，同比下降2.8％，土地购置面积为1250.178万平方米，同比增长17.6％。土地购置增速、土地开发减速问题突出，反差相当强烈。
     而刚刚出炉的《报告》中显示，2004年全年土地开发投资为591895万元，同比下降10.9％；土地开发面积为2227.19万平方米，同比增长0.6％左右。而购置土地投资为2127073万元，面积为2956.22万平方米，分别增长1.6％、36.0％。与上半年相比，土地开发有所好转，但土地购置与土地开发的反差仍非常突出。
    由上面的两组数据，我们可以分析出，广东省房地产商延缓开发速度，却在不断找地，加紧储备土地，土地开始成为发展商的当务之急，能不能拿到土地在一定程度上决定了该发展商的生死存亡。

按用途完成开发投资数据表                           单位：万元

房地产资金来源基础数据表                                         单位：万元

商品房建设数据表                                    单位：万元、万平方米

房地产交易数据表