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由于深圳特殊的地理位置与城市发展定位，多年以来，深圳的房地产外销市场由港人撑起了大半片天空。尽管也有蛇口这样的外国人集中居住区，但在深圳讨论外销市场时，更多人还是将目光锁定在了港人身上。目前深圳吸引国外客户的条件还不是很充足，深圳跟北京、上海等城市相比，其国际化程度还远远不够，国外置业投资者对深圳的关注也明显不如北京、上海。深圳的房地产市场要向国际市场拓展，还必须依靠城市的形象提升和城市的功能完善，在国际化大都市的形象更加明显后，才会吸引更多的人置业深圳。所以，本文中提到的深圳外销市场情况分析，仍旧以港人在深圳置业的情况为主要参照，同时也综合了上海、北京等城市的上半年商品房外销情况，希望通过比较和分析，还原一个真实的深圳外销市场。
总体增幅明显置业内地热情依旧
据置业国际半年多来的跟踪调查，2005年上半年，港人购买国内商品房多达11000套，总金额约人民币61亿元，尽管较今年首季的增长率略有下降，但较去年同期仍有6％与7％的增长。预计下半年港人置业国内的增长趋势仍将继续。
供应范围扩大推广区域此消彼长
包括深圳在内的珠三角地区，源于地理位置的优越与相似的生活方式，一直是港人置业内地的首选区域。近年来，随着港人在内地经济活动范围的扩展与加深，长三角地区、环渤海地区也吸引了越来越多的港人前往投资置业；甚至是部分内地的省会城市，也开始在招商引资的同时进行房地产市场外销的推广，以便满足经常在内地工作的部分港人及外国人士的居住需求。在地产新政的启发下，内地房地产市场也开始积极与国际接轨，不仅出现了多个项目全球同步发售的营销方式，长三角、珠三角的很多城市都开始积极谋划将房子卖到全球市场上去。与之相呼应的，在内地一些大城市的城市边缘与郊区的优质楼盘，也出现了港人及外国人的身影，深圳宝安和龙岗的港人社区就是最真实的写照。
在港推售楼盘数目增多
总体来说，从内地在港销售楼盘数目的增多和推销范围的扩展上，还是可以看出内地对外销市场的重视。积极向外推销内地市场的同时，不仅增加了客源，也可以更直接地面对国际市场，拓宽内地房地产业界视野，学习到更多的地产营销知识。
各地销售形势持续看涨
在销售方面，深圳的榜首位置依旧无人能撼。2004及2005年上半年，港人在深圳购置的物业数量稳居内地总数的近一半，而除广深之外的珠三角其他城市的总销量，也基本与港人在广州购置物业的数量持平，占内地总数量的近2成。下半年的外销市场环境将更加完善与和谐，有理由相信更多的港人和外国人士将前来置业投资。
置业内地港人首选深圳
2005年上半年，估计港人在深圳购买住宅单位约为5000—5500个，在港推出的深圳楼盘共31个，大部分集中于港人钟爱的罗湖及福田区，销售成绩不俗。但在物业类型、项目分布区域及置业原因等具体参考指数上，港人在内地置业，包括在深圳置业正发生着潜移默化的改变，外销市场在十多年的运作后，迎来了新的发展。
据不完全资料显示，上半年在香港推出的31个楼盘中，有包括东门168商业街在内的6个以上商业项目，观澜高尔夫、红树西岸等豪宅项目，福田区CBD的甲级写字楼及关外的部分时尚社区，项目品种多样、类型丰富，给了有在内地置业意向的港人更广泛的选择。深圳居民消费水平的不断提升也让更多的港人看到了投资潜力，尽管住宅依旧是港人置业投资首选，但有更多的港人涉足深圳的商铺投资。顺应深圳全市范围内商业地产的逐渐升温，将在商业地产的势力范围内大规模的扩展。
再回归到住宅市场，以前“港人社区”是相对罗湖、福田关口地带及龙岗布吉的有限区域而言，但现在有不少港人开始留意龙华、宝安新中心区等关外热点区域的发展情况。相对以前开发商一味强调社区的“香港化”，现在关外的优质社区正以超大的社区规划与细致的物管如吸铁般牵引着港人到关外置业，进行着港人在深置业的纵深变化。特别是深圳地铁的建设，更激发了港人购买地铁沿线物业的热情，到2015年，地铁4号线的全部开发完毕，其沿线的25000个住宅单位中将有一大部分的港人住户每日往返于香港的公司与深圳的家。
投资性置业短时增加
香港房地产市场的成熟培育了一大批颇为理性的置业者，在面对市场变化时，他们更能够准确定位、降低风险。在今年的“地产风暴”中，国内的置业者大多因不清楚市场走向，而多选择了“观望”。据调查显示，64％的港人表示不会因国家对房地产一连串调控措施改变其到内地置业的计划，仅有35％的港人表示计划置业时会考虑这些因素。
人民币升值在短时间内带动了港人投资性的购买内地物业，一方面是看好内地物业强大的升值潜力，同时也是看好人民币投资。人民币升值，内地置业的港人将获得双重利润，但这一条件只是暂时性的，待人民币情况稳定后，投资比例又可能会有所下降。如何更有效的吸引那部分因收租和投资而新增到内地置业的港人，就需要有外销打算的楼盘适时出击，大显神通了。
物业管理仍需加强
预计2005年全年港人投资国内物业将有显著增长，购买内地物业将达到23500—25300套，金额超过133亿元，具体城市分布则仍将以深圳为主，其次为广州、上海及其它地区，物业类型方面也将更加多元化。
另外，港人来内地置业，特别是购置一些自用性物业时，价格已经不是他们考虑的首要因素，内地的商品房对于港人来说，目前存在的问题主要集中在管理与软件两方面上。
内地房地产业经过这么多年的发展，在硬件方面已经赶上了香港的房地产建设水平，但因为发展时间与开发商前期投入等原因，在物业管理上面还有很多不尽人意的地方，就需要开发商适当加强软件配套，从管理上提升项目的价值。（来源：深圳商报） | 
