广东省房协市场分析课题组
（广东省房协研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、
广东省统计局固定资产投资统计处）
一．社会经济环境
今年上半年，广东国民经济保持平稳、理性发展的良好势头，完成国内生产总值8902.36亿元，比上年同期增长12.6%。全社会固定资产投资2681.94亿元，同比增长16.2%，增幅同比回落9.7个百分点。城镇居民人均可支配收入7828.78元，同比增长7.8%。
二． 基础数据分析
2．1 房地产投资
2.1.1 完成开发投资
上半年房地产开发投资614.84亿元，同比增长10.36%。整体开发投资增长是由住宅和其它类型房屋投资拉动，增幅分别为10.78%、25.17%。办公楼、商业用房同比均下降5％多，与去年同期办公楼71.9%、商业用房50.1%的增幅，形成强烈反差。
表1. 按用途完成开发投资数据表（万元）
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完成投资 |
住宅 |
办公楼 |
商业用房 |
其它 |
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2004年1-6月 |
5571114 |
3653814 |
283281 |
692198 |
941821 |
|
2005年1-6月 |
6148356 |
4047544 |
267406 |
654495 |
1178911 |
|
同比增长(%) |
10.36 |
10.78 |
-5.60 |
-5.45 |
25.17 |
2.1.2 开发资金来源
上半年房地产开发本年到位资金979.46亿元，同比增长11.83%，增幅与去年同期相比下降6.37个百分点。其中，国内贷款、利用外资分别同比下降5.8%、14.36%，自筹及其它（包括订金、预付）资金分别同比增加29.00%、11.03%。在到位资金结构中，国内贷款所占比重同比下降3.3个百分点，自筹资金所占比重则同比增加4.12个百分点。
表2. 房地产资金来源基础数据表（万元）
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资金来源 |
国内贷款 |
外资 |
自筹 |
其它（订金、预付） |
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金额 |
% |
金额 |
% |
金额 |
% |
金额 |
% |
|
2004年1-6月 |
8758396 |
1830290 |
20.90 |
195450 |
2.20 |
2362944 |
27.00 |
4369712 |
49.90 |
|
2005年1-6月 |
9794648 |
1724144 |
17.60 |
167393 |
1.71 |
3048211 |
31.12 |
4851639 |
49.53 |
|
同比增长(%) |
11.83 |
-5.80 |
-3.30
百分点 |
-14.36 |
-0.49
百分点 |
29.00 |
4.12
百分点 |
11.03 |
-0.37
百分点 |
2．2土地开发与购置
与去年同期相比，房地产开发企业土地开发投资下降15.95%，土地开发面积增长26.87%；土地购置投资增长23.38%，而土地购置面积下降了3.82%，出现了购置土地面积同比减少，开发土地面积同比增加的现象。
表3. 土地开发与购置数据表（万元、万m2）
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|
土地开发 |
土地购置 |
|
|
投资 |
面积 |
投资 |
面积 |
|
2004年
1-6月 |
241093 |
793.31 |
738339 |
1250.18 |
|
2005年
1-6月 |
202650 |
1006.49 |
910986 |
1202.38 |
|
同比(%) |
-15.95 |
26.87 |
23.38 |
-3.82 |
2．3 商品房建设
与去年同期相比，商品房屋施工面积、新开工面积均有不同程度的增长，而竣工面积下降12.56%。
表4. 商品房建设数据表（万元、万m2）
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施工面积 |
新开工面积 |
竣工面积 |
|
2004年1-6月 |
10304.43 |
2303.25 |
1231.43 |
|
2005年1-6月 |
11549.51 |
2525.14 |
1076.78 |
|
同比增长(%) |
12.08 |
9.63 |
-12.56 |
2．4商品房交易
商品房销售额和实际销售面积同比分别增长6.75%和8.17%。商品房平均价格为3735元/ m2，同比下降1.32%。其中，商品住宅平均价格为3525元/ m2，同比下降1.23%。而去年同期商品房销售额、实际销售面积及商品房平均价格增幅分别是32.5%、16.8%、13.4%，说明目前商品房屋市场销售速度有所放缓，市场观望气氛较浓，消费者抱谨慎态度。
表5. 房地产交易数据表
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销售额（万元） |
实际销售面积（万m2） |
均价（元/m2） |
|
2004年1-6月 |
4440045 |
1173.02 |
3785 |
|
2005年1-6月 |
4739675 |
1268.82 |
3735 |
|
同比增长(%) |
6.75 |
8.17 |
-1.32 |
2．5商品房空置
商品房空置情况有明显改善，空置面积共1970.68万平方米，同比下降11.11％，这是自2002年以来再次降至2000万平方米以内。待销部分（空置一年以内）同比大幅下降21.85%；滞销（空置1－3年）和积压（空置3年以上）面积同比下降5.08%。合理空置（待销部分）占空置总量31.58%，不合理空置（滞销和积压部分）占空置总量68.42%，而去年同期这两个比例是35.92%和64.08%。也就是说，在空置时间结构上，合理空置同比下降和不合理空置同比上升各4.34个百分点。
各类型物业，空置住宅大幅下降，降幅达18.37%；空置办公楼有小幅增长；空置商业用房与去年同期基本持平，增速比去年同期回落24.73个百分点。各类型物业的空置时间结构方面，住宅、办公楼及商业用房都有恶化的迹象。
表6. 房地产空置数据表（万m2）
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|
|
总数 |
住宅 |
办公楼 |
商业 |
其他 |
|
2004年1-6月 |
空置面积 |
2216.95 |
1320.66 |
126.73 |
499.55 |
270.02 |
|
其中 |
待销 |
796.43 |
520.09 |
33.12 |
151.26 |
91.96 |
|
|
滞销 |
925.69 |
544.53 |
47.22 |
211.30 |
122.65 |
|
积压 |
494.83 |
256.04 |
46.39 |
136.99 |
55.41 |
|
滞销和积压 |
1420.52 |
800.56 |
93.61 |
348.29 |
178.06 |
|
2005年1-6月 |
空置面积 |
1970.68 |
1078.11 |
133.40 |
503.41 |
255.77 |
|
|
待销 |
622.39 |
376.97 |
30.87 |
129.06 |
85.50 |
|
其中 |
滞销 |
856.64 |
479.15 |
60.03 |
211.44 |
106.02 |
|
|
积压 |
491.65 |
221.99 |
42.50 |
162.91 |
64.25 |
|
|
滞销和积压 |
1348.29 |
701.14 |
102.53 |
374.35 |
170.27 |
|
同比
增长(%) |
空置面积 |
-11.11 |
-18.37 |
5.26 |
0.77 |
-5.28 |
|
其中 |
待销 |
-21.85 |
-27.52 |
-6.79 |
-14.68 |
-7.02 |
|
|
销滞和积压 |
-5.08 |
-12.42 |
9.53 |
7.48 |
-4.37 |
三．生成指标分析
3．1 生成指标的定义
依据现有基础统计数据，在开发建设与市场销售和资金风险等方面建立相关的市场衡量指标。为了方便使用，所有指标均是无量纲的。
表7. 房地产市场评价指标
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名称 |
计算公式 |
|
市场消化系数1(X1) |
销售面积/（k×竣工面积） |
|
市场消化系数2(X2) |
销售面积/（k×竣工面积+待销面积×以月为单位的时段数/12） |
|
市场消化系数3(X3) |
销售面积/（k×竣工面积+空置面积×以月为单位的时段数/12） |
|
投资风险系数(F) |
1－自筹资金/总投资资金来源 |
l “市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。为了全面衡量市场供求和交易情况，这里设计三个系数分别在不同层次反映市场消化能力。结合现有统计资料，这里只针对一手市场。
系数1的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场新增供应量；
系数2的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量；
系数3的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场总体供应量。
根据统计数据的含义，销售面积包含现楼和预售两部分，所以统一作为三个系数的分子；差别则体现在分母。系数1只考虑新竣工面积，由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k取为0.8；系数2在系数1的基础上，假设满足待销面积（空置一年以内）将在本年度被均匀地吸纳的条件，而暂不考虑滞销（空置1－3年）和积压面积（空置3年以上）的影响；系数3则假设满足全部空置面积将在本年度被均匀地吸纳的条件。系数2和系数3在分母中对待销面积和空置面积后面的处理都是为了满足不同时间段计算系数的可比性。三个系数的详细应用计算公式见表7。该系数越大，说明市场越活跃，消化能力越强。
l “投资风险系数”利用非自筹资金占总投资资金来源的比例，反映开发商开发资金运作的风险大小，也反映资金结构的健康合理与否。风险系数的取值区间为（0，1），该值越大，说明投资风险越高。
3．2 生成指标的分析
与去年同期相比，今年上半年的市场消化情况良好，三个系数均有较大幅度的提高，其中系数1增幅为最大，反映市场消费者仍看好市场。竣工面积同比大幅度下降是导致系数1同比增幅提升的主要原因。
从资金来源来看，国内贷款比重同比降低，自筹资金比重同比增长，导致投资风险系数轻微降低。
表8. 生成指标数据表
|
名称 |
2004年1-6月 |
2005年1-6月 |
增长 |
|
市场消化系数1(X1) |
1.1907 |
1.4729 |
0.2822 |
|
市场消化系数2(X2) |
0.8480 |
1.0820 |
0.2340 |
|
市场消化系数3(X3) |
0.5603 |
0.6871 |
0.1268 |
|
投资风险系数(F) |
0.7302 |
0.6888 |
-0.0414 |
四．结论及建议
l 房地产开发投资呈平稳增长，住宅投资规模保持增长势头，近期市场住房供应充足。
l 国家紧缩银根政策对开发商的资金来源产生影响，国内贷款增速放缓，自筹资金比重同比增长。
l 国家严控土地政策初见成效，使得开发商购置土地面积同比减少，开发土地面积同比增加。
l 市场销售速度放缓，价格基本稳定，消费者与开发商均抱谨慎态度，市场观望气氛较浓。
l 空置住宅总量同比大幅度的下降导致商品房空置总量有了较为明显的改善，但商业用房空置时间结构恶化的状况较为突出，应加以控制及引导。
二OO五年七月 | 
