| 新华社北京８月１５日电在时下上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，这愈发加剧了消费者超前购房行为。中国人民银行１５日表示，将考虑取消房屋预售制度。
由人民银行房地产金融分析小组撰写的２００４中国房地产金融报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”
有业内专家称，在深圳等一些城市的房地产市场，就要比上海、北京等规范，在深圳，开发商只有在楼盘封顶之后才能发售，否则购房者也不会去买。
人民银行曾在２００３年６月发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，这意味着开发商将不能收取购房者的全部预售款。不过，这一文件后来并没有得到有效执行。
发布
开发资金近半来自预收款
中国人民银行发布的２００４中国房地产金融报告指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在５５％以上。
报告称，据国家统计局统计，２００４年房地产开发资金共筹措１７１６８．８亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到７３９５．３亿元，比上年增长４４．４％，占房地产开发投资资金来源的４３．１％；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为５２０７．６亿元，增长了３８％，占全部资金来源的３０．３％；第三大资金来源是银行贷款，为３１５８．４亿元，增长了０．５％，占资金来源的１８．４％。
境外资金潜入北京房市
中国人民银行１５日公布的２００４中国房地产金融报告显示，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。
据人民银行房地产金融分析小组分析，这些境外资金通过四种渠道进入热点地区房地产市场：
一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业。二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。四是非居民外汇流入，结汇购买房产。
鼓励中小户型住房消费
中国人民银行发布的２００４中国房地产金融报告，提倡节约使用住房的消费理念，鼓励中小户型住房消费。
报告说，要引导以中小户型为主的住房消费，满足绝大多数居民的基本居住需要。要提倡人人首先有房住，而不是少数人有多个房屋产权。
报告指出，我国城镇人均居住面积已达到了中等收入国家的平均水平，不应鼓励大户型住宅的发展，应从保护耕地出发，充分利用现有非耕地。小型舒适型住房的建设不仅节能、环保、省地、长期可持续，而且可以节约使用银行信贷资金，降低不良资产比率。
存量用地盘活力度加大
中国人民银行发布的２００４中国房地产金融报告指出，土地供应总量虽大幅下降，但存量用地盘活力度加大。
报告指出，开发商手中掌握大量已出让土地，没有及时转化为市场有效供应。１９９７年以来，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，２０００至２００４年一直维持在６０％－７０％的水平，２００４年该比值降到５０％以下，已完成土地开发面积绝对数比２００３年有所下降。全国土地购置面积和土地开发面积的差额也逐年增大，２００４年该差额达到２００４４．５万平方米，这意味着仅２００４年全年就形成了两亿平方米的土地等待开发商开发或继续开发。
分析
房地产信贷面临六大风险
中国人民银行１５日发布的２００４中国房地产金融报告中，明确指出当前我国房地产信贷面临六大风险。
市场风险
部分地区房市过热
２００４年部分地区房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。
财务风险
开发企业高负债经营
房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在７０％以上。房地产开发企业负债经营的问题较为严重。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。
道德风险
个人房贷假按揭凸现
假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有８０％是因假按揭造成的。假按揭发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。
操作风险
银行贷前审查流于形式
突出表现在：贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。
信用风险
土地开发贷款难以监管
土地储备中心资产负债率较高。虽然各地土地储备机构均由政府全额拨款组建，但目前一部分地区存在政府投入的注册资本金过少、注册资金不到位等问题，造成其对银行资金过分依赖，抵御风险的能力极低。银行难以对土地储备中心进行有效监管。各地土地储备机构大都实行财政收支两条线，土地出让金上缴财政专户，各银行对其资金使用很难监管。
法律风险
限制贷款抵押品的执行
当前出台的一些法律法规可能限制贷款抵押品的执行，这意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。（来源：据新华社电） | 
