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建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处副处长、副研究员 文林峰
在世界各发达国家的房地产销售活动中，因主要是以存量住房交易为主，一般占到交易量的80％左右，因此，大部分是现房销售。当然，也有部分属于个性化的订制别墅，需要预收部分房款。中国香港地区在经济快速增长时期，由于人口增长过快，住房供应量一时难以满足庞大的需求，采取了期房销售，旨在迅速增加市场供应量，缓解供求矛盾，预防房价过快上涨。但不论是香港还是发达国家，与房地产相关的法律法规非常健全，并且消费者购房时都是委托专业律师代办，因此，很少出现质量与合同纠纷，当然，在个别案例中也出现过因资金一时短缺不能及时交房的现象，但总体来看，市场化程度较高，各项制度完善。
我国房地产业真正起步是在上个世纪八十年代中后期，当时很多政策制度都借鉴了香港的办法。至于期房预售，主要是因为我国房地产企业融资渠道比较缺乏，没有直接融资方式，房地产开发贷款也是九十年代中后期才蓬勃兴起的，此前都是以其他名目获得银行贷款，而个人住房贷款则是从1998年才开始迅速发展。在房地产业的起步发展阶段，开发企业需要从市场上筹集资金，在直接融资匮乏、间接融资数量有限的情况下，只能通过从消费者预收款和订金中获得资金支持进行项目开发。由于我国房地产业的相关法律法规还不是很健全，因此，不仅因资金链跟不上而出现了烂尾楼，也因质量监管力度较弱而出现大量的质量纠纷，有些还存在开发商虚假合同的严重欺诈行为。
虽然期房销售从广东开始出现，但从新世纪初，在市场化水平逐渐提高，市场供需关系基本平衡并且供略大于求，在充分的市场竞争条件下，广州大部分楼盘已开始实现现房销售。但目前从全国来看，全面禁止期房销售时机还不成熟，主要基于以下考虑：
一是现房销售适于市场供需关系和房价比较稳定，甚至是供略大于求的地区。而我国目前不论是东部沿海地区还是中西部房地产市场迅速崛起的城市，都存在着房价上涨幅度过快的问题，一下子全面推行现房销售，会因延缓供应周期而出现一个相当长时期内（1-2年）市场供应量急剧减少，因此，应因地制宜，在市场发展比较平缓的地区先行试点推进。
二是一些供需矛盾比较突出的地区，供应量无法满足巨大的市场需求，一些楼盘经常在没有开盘时就被内部认购一空。如果以现房销售，按照房地产开发建设周期，1-2年后再上市，则会导致市场供应量的空白期，加剧供需矛盾，引发房价迅速上涨。因此，不能急于全面推行现房销售。
三是当前金融品种单一的问题还没有改善，房地产企业缺乏直接融资渠道，过度依赖于银行贷款，如果相关的金融配套政策不能及时跟进，则会导致开发项目不能及时竣工建成，带来更大的银行金融风险和市场纠纷，也会带来一些虚假行为，如施工企业垫资并造成新的拖欠工程款，私下收取订金和预收款给消费者带来更大的风险等。
因此，从长期趋势看，房屋销售必然会走向现房销售，但在目前条件下，在市场环境还不具备，特别是相关金融配套政策不足的情况下，还不宜一刀切地全面强制推行，应因地制宜，经过相当长的过渡期再强制推行。（来源：中国建设报） | 
