| 几年前虽然推出过《商品住宅性能评定方法和技术标准》（试行），但在实际活动中，并没有真正得到落实。2004年底，经过一批相关专家的认真研究，新版《住宅性能评定技术标准》已经完成审定。那么，经过重新审定的新版本新在哪些地方？为此，参与《住宅性能评定技术标准》制定的建设部住宅建设与住宅产业现代化专家委员会委员吕振瀛先生进行了一番解读。
关于住宅性能评定指标的编制与修改
问：从过去的《商品住宅性能评定方法和指标体系》（试行）到新版的《住宅性能评定技术标准》据说有不少修改。您能谈谈这方面的情况吗？
吕振瀛：上世纪90年代中后期，中国商品住宅建设逐步形成市场，为提高住宅功能，统一商品住宅性能评定的方法和内容，建设部有关部门组织制定了《商品住宅性能评定方法和技术体系》（试行）。该体系以适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能，分别列出评定项目和定性定量指标，就我国90年代中后期以后不同定位的住宅，按上述5个性能分别进行评定，并划分出1A、2A、3A三个等级。具体说来，以3A为例，设置定性、定量指标条目的情况是：适用性能103条，安全性能114条，耐久性能73条，环境性能71条，经济性能25条。
由于《住宅性能评定技术标准》比较系统地涵盖了住宅的品质与住宅质量的各个方面，该试行体系出台后，在业内得到认可。但是，在具体执行过程中，出现了一些在评定方法上不统一，在条目设定上存在交叉重复的问题。于是在2002年—2004年间，建设部有关部门提出以试行版为基础，制定统一的涵盖全国新建、改建住宅的性能评定标准，定名为国标《住宅性能评定技术标准》。
在2004年的送审稿中，共设置定性定量指标条目200多条。其中，关于适用性能的82条；安全性能的52条；耐久性能的37条；环境性能的66条；经济性能的40条。后来经过筛选，总条目作了适当压缩。
现在回过头去看可以发现，实际上最初在设置三个等级的划分的时候，是与“档次”问题有所联系的。1A主要针对的是普通住宅，相当于经济适用住房；2A主要针对的是舒适型住宅，也就是常说的“小康”型住宅；3A主要针对的是豪宅。显然，在最初制定指标体系的时候，其核心之一就是将不同档次的房子与不同标准的性能挂起钩来。经过几年的实践和认识的不断提高，我们逐渐感到这样一个问题应该重新思考，即住宅性能的等级究竟应该怎么划分？是按豪华程度来分还是按其内在性能和品质来分？对此，专家们是有不同看法的，这涉及到中国国情。
中国人口众多，所以住宅建设应该以普通住宅为主，普通住宅的建设应该占到住宅建设总量的95%以上。然而，我们的性能指标体系却是不利于建设高品质的普通住宅的。因为开发商往往都愿意申报3A，认为3A是最好的。那么为了得到3A，只有去建豪宅，而不是用心地去建需求量大的普通住宅。为解决这个问题，2004年我们对三个等级的定义做了一些调整，即不管是普通住宅还是高档住宅，只要性能达到标准，都可以进3A；如果性能达不到要求，即使是高档住宅，也不能得3A。这样的修改和调整，得到普遍认可。在住宅性能认定中，不能仅仅因为是豪华住宅就给3A。豪华住宅中并不是所有房子的质量和性能都很好，也有一些性能和质量偏低的房子。这是一个方面。另一方面，过去很多人认为，面积大的住宅就是好住宅，就该得3A；而面积小的住宅自然就是低等次的住宅。在2004年重新审定时，我们把面积概念与性能概念区别开来，不再像过去那样以面积大小作为评定性能的重要指标。因为有了这两方面的重大调整，原体系的条目被压缩。原来三个等级的所有条目加起来一共有1400多条，去掉重复部分，也还有600多条。现在经过调整，只有200多条。（来源：中国建设报） | 
