近年来，随着佛山楼市的迅速发展，楼盘之间的广告大战也愈演愈烈。在大街小巷，不少售楼广告内容中，竟然有国家法律法规明令禁止的“内部认购”和“投资分析”等字眼。
在今年初的佛山“两会”上，佛山市人大代表张莉在“关于整治和规范房地产销售市场的建议”中提出，目前部分房地产商除了通过建立品牌、创建绿色住宅等来提高自己的竞争力外，还使出了夸大的广告宣传以及不良的销售方式等参与竞争，欺骗消费者。
记者日前获悉，针对上述情况，佛山市建设、国土、工商等部门表示，将通过把地产广告列入年审、实行销售人员持证上岗、楼盘预售信息上网、开发商建诚信档案等方式，严格规范佛山房地产销售市场。
典型案例
小区会所改建旅店惹怒业主
本月14日早上，因房屋发售时广告单上写着用作会所的楼层突然被改作对外经营的旅店，禅城区汾江南路和高基街交会处某小区30多个业主对开发商提出强烈抗议，双方协商近4个小时仍未达成最后协议。
业主们表示，在小区销售阶段，开发商在广告中承诺2、3层用于会所、园林花园的建设，而现在开发商在没经得业主同意的情况下在第2层开设旅店属于“货不对板”。业主谭女士告诉记者，该小区于2003年开始发售，开发商在广告上承诺将其中的2楼建设成会所。一直以来2楼是空置的，但今年10月下旬开发商在没有知会业主的情况下动工装修。
据了解，业主在得知会所将经营旅业后成立了一个业主委员会，要求开发商出示2楼的房产证和报建批文并立即停止施工，但开发商认为“会所的建筑面积在销售房屋时并没有分摊到所有住宅的销售面积中，因此其产权、建设经营权属于开发商。”
广东古今来律师事务所的彭述海律师认为，开发商在没有把会所分摊到所有住宅的销售面积中的情况下是享有会所产权的，有权对会所进行合法经营。但会所的建设应遵照购房时开发商给业主的承诺来建设。“宣传单张上面的会所功能规划对消费者购房能够产生重要影响，因而这些宣传单上的承诺对开发商是有约束力的。开发商在改变会所建设时事前应征得业主同意。另外，会所是为业主服务的，具有公用性质，开发商在会所建旅馆违背了会所功能。”
现状扫描
房产虚假广告炒得欢
国庆期间，记者在南海“家天下”举行的一大型房车展会上也亲身体验到：房产虚假广告炒得很欢。
在展会外面就看到里面挤满散发售楼小广告的人，走进会场后不到10分钟，记者就接到近20份售楼广告，每份广告都图文并茂，绿水、蓝天、草地、智能科学化消费在广告中一个都不少。你想要花园式，它提供的就是花园式；你要贵族，它体现的就是贵族；你追求什么，它就有什么，这些花花绿绿的楼盘广告令人眼花缭乱。
内部认购“大行其道”
在采访中，记者还了解到，目前佛山有些开发商借“内部认购”为名，行大量销售之实，以便回笼资金，但其销售行为脱离了政府监控。
“内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，从而吸引了许多买房人士。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，是不受法律保护的，购房者的权益也无法受到法律保障。”张莉还提出，内部认购因其不是公开销售，普通市民就四处托人找内部人士、找地产老总打折，内部人士则从中提取回扣。
房价里暗藏“玄机”
人大代表张莉在建议中提到，目前佛山楼价近5年来涨幅较大，每平方米4000多元的均价令普通置业者望而却步。据调查，目前佛山不少楼盘广告标注的价格，只是为吸引购房者的眼球。当购房者冲着广告跑去看房时，才发现这些广告中标注的价格，犹如悬在半空中的馅饼，只能看看，可怎么也吃不到嘴。
消协人士指出，除政府部门要加强监管外，作为消费者在购买楼房时为避免价格陷阱，一要注意事前询问清楚，不要轻信广告，要把房子和价格联系在一起看；二要仔细阅读购房合同中的内容，必要时把广告宣传的内容全部载入正式的购房合同中。
律师说法
虚假广告属商业欺诈
广东南天明律师事务所黄律师指出，触目可及的楼盘广告是都市一景，报纸、电视、路牌、灯箱……对人们轮番进行视觉与听觉的轰炸。广告画面美轮美奂，数不清的购房者因此遭受“温柔一刀”。虚假广告不能简单地看做是一种推广手段，开发商应对广告内容负法律责任，虚假广告应该视为商业欺诈。
黄律师进一步分析，不管是采取口头形式，还是书面形式；不管是采取广告形式，还是其他信息披露形式，只要开发商对商品房的质量、地段、配套等作出了明确、肯定的陈述，受到虚假信息误导的消费者与开发商签订了商品房买卖合同，则消费者有权要求开发商按其承诺履行合同，也有权要求退房，并要求开发商返还购房款及利息。“对于消费者的这项要求，法院和仲裁机构应予以尊重。”
解决之道
楼盘预售信息上网建开发商诚信档案
据悉，佛山市建设局已经制订了《佛山市商品房预售信息上网制度》，对各区的商品房预售办证资料、办证程序、审批要求作了统一的规定，并要求各区在每审批一宗商品房预售许可证后要即时将有关预售信息上报到市局。
令人欣喜的是，到今年3月底止，佛山市建设局已经将五区的45个楼盘的商品房预售信息在局网站上进行了公布。佛山市建设局还表示，将加大对各区房地产开发企业预售、销售行为的检查力度，杜绝提前派筹、内部认购等非法销售行为；并对全市房地产开发企业建立诚信档案，多次违规的，将给予降低资质等级等处罚。
地产广告列入年审销售人员持证上岗
针对房产广告虚假的问题，相关部门对违规发布房地产广告及发布的房地产广告失实、虚假等情形的房地产开发企业，将会依法责令其限期整改，并在年审时给予扣分，逾期不改正者给予停止审批新的开发项目、降低资质等级等处罚。
佛山市建设局表示，将根据建议考虑对全市房地产销售人员和经纪人实行持证上岗制度，建立与完善经纪人信用档案。房地产销售从业人员必须经培训并取得合格证书后，方可从事该行业。（来源：＜南方日报＞） |
