省房协：对“新建商品房各项生活必需基础设施建设费用计入建设成本”的调查研究报告

广东省房协课题组

    2006年12月，省物价局公布了《广东省新建商品房交易价格行为规则》（修订征求意见稿），其中第五条规定（以下简称“规定”）：“与商品房配套建设的各项生活必需基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统等建设费用，一律计入建设成本之中，不得在房价之外另行收取”。“规定”出台后，全省各地房地产开发企业反映强烈。对此，省建设厅住宅与房地产业处特委托我会调查各地房地产开发企业对“规定”的意见，并在此基础上向省物价局提出相应的修改建议，以维护房地产开发企业的合法权益，促进房地产业的健康发展。为此，我会专门成立了课题研究小组，于2007年3月对全省各地房地产开发企业通过座谈会和调查问卷的形式开展了广泛的调查,本报告是在调查分析的基础上，针对“规定”的实施将会给房地产开发及其市场带来的影响，提出了对“规定”一些修改建议。

 

1．目前住宅小区的生活必需基础设施建设投资主体状况

    根据调查结果（见表1）分析，目前广东省各地住宅小区的生活必需基础设施建设投资主体存在一定差异，供水、供电、供气基础设施基本由开发商投资，由开发商投资建设的比例达到95%左右；安全监控设施也基本由开发商投资，投资比例达到91%左右；通讯和有线电视设施则一部分由开发商投资建设，一部分由运营商投资，其中深圳、广州等地部分由开发商投资通讯和有线电视设施，惠州、茂名、汕头等地主要由运营商投资建设。

 

表1  住宅小区的生活必需基础设施建设投资主体状况

数据来源：根据对广州、深圳、汕头、佛山、惠州、茂名等城市部分开发企业问卷及座谈调查整理

 

图1    住宅小区的生活必需基础设施建设费用投资主体情况

 

2．住宅小区的生活必需基础设施建设费用占开发总成本比重状况

    根据开发企业提供的数据整理汇总（见表2），目前住宅小区的生活必需基础设施建设费用占开发总成本的比重因各地的地价的差异以及其它具体情况不同而差异较大，占开发总成本的比重范围为2.99～14.44%，平均为10%左右。其中供电基础设施建设费用所占比重最大，供电设施费用约占开发总成本的2～9%，平均为5%左右，其次为供水、供气设施费用，供水设施费用约占开发总成本的0.2～2%，平均为1.34%左右，供气设施费用占开发总成本的0.79～1.2%，平均约为1%，而通讯、有线电视、安全监控设施建设费用所占比重较小，三者费用之和占开发总成本的比例在2.24%以内。

 

表2  住宅小区的生活必需基础设施建设费用占开发总成本比重状况

    数据来源：根据对广州、深圳、汕头、佛山、惠州、茂名等城市部分开发企业问卷调查整理

注：开发总成本包括地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费。

 

3．住宅小区的生活必需基础设施建设费用回收途径

    根据调查，凡是由开发商投资建设的基础设施（如供水，供电等）一般都采用计入开发成本、打入房价回收投资。安全监控系统费用的回收采用两种途径：一种是计入开发成本、打入房价回收投资，一种是另外向业主收取。而凡是由运营商投资建设的基础设施（如有线电视，通讯、网络等），则一般由运营商直接向业主收取。

4．供电、供水等垄断行业设施建设及费用状况

    目前居住小区的供电、供水设施虽然由开发企业投资，但设施的建设却是由水电部门所属的工程施工单位负责建设，由于水电行业的垄断性导致在水电设施建设中，其费用标准大部分由水电公司决定，收费的随意性大，“三不指定”政策（即不指定工程设计单位，不指定施工队伍，不指定设备材料）仍然没有得到有效的贯彻执行，造成开发企业水电设施建设费用的增大。

5．“规定”对房价的影响

    所调查的大部分开发企业都认为“规定”的实施将不可避免地导致房价的上升，上升幅度因各地情况差异而不同，对于目前已将大部分生活必需基础设施建设费用计入开发成本、打入房价的开发企业而言，“规定”的实施对其房价影响较小，而对于仅将一部分生活必需基础设施建设费用计入开发成本、打入房价的开发企业而言，“规定”的实施对其房价影响较大。根据各地的调查结果归纳，认为房价将由此上升2～5%。

6．开发企业对“规定”的态度

    根据调查，开发企业对“规定”所持态度因地区分布不同而存在较大分歧，处于经济发达的一些城市，如广州、深圳等地的开发商大部分认为该“规定”可以接受，认为设施建设费用计入开发成本，最终由消费者承担，而这些城市的消费者对高房价的承受力较强，在目前市场需求旺盛的情况下，对住宅销售影响不大，因此对开发企业不产生影响。而其他一些地区如汕头、惠州等地的开发商普遍认为不合理，他们的理由主要集中在以下方面：（1）供水，供电，供气，通讯等工程设施不属于开发商自行开发的范畴，应该由其相应部门进行投资建设，即谁受益，谁投资；（2）政府及垄断行业的较高收费将由开发商无条件接受，而且会助长房价的升高，致使开发商承担了过大的社会责任；（3）与商品房配套建设的各项生活必需基础设施费用一律计入开发成本之中，会造成产权归属不清晰；（4）规定出台与实际操作有时间差，使得部分开发商已经垫付的费用无法向业主收回（这里主要是针对《关于规范我省管道燃气价格管理的通知》（粤价[2006]297号）出台后，规定煤气初装费必须取消，开发商预先向煤气公司垫付的初装费既无法向业主收取，煤气公司也不退赔，导致开发企业费用的损失）

 

1．有利于规范新建商品房交易价格行为，促进商品房交易市场健康发展

   “规定”的出台使得在新建商品房交易中，买方（消费者）在缴纳房价后就能拥有住房及其相应的生活必需基础设施的使用权，无需再缴纳附加的各种费用，使得消费更为明晰，这对规范我省新建商品房交易价格行为，保护交易双方的合法权益具有积极的作用，有利于促进我省商品房交易市场健康发展。

2．违背谁投资、谁受益的市场化准则

    将商品房配套建设的各项生活必需基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统等建设费用，一律计入开发成本之中，就意味着由开发企业负责投资建设各项生活必需基础设施，由消费者买单，从法律角度而言这些生活必需基础设施产权应归属业主或开发商，由此产权人应获得相应的使用、经营、收益权力。但实际状况却是各项生活必需基础设施都是由运营商进行管理、经营，并通过制定和收取各种运营费用获得收益。即按照“规定”实施后，各项生活必需基础设施的投资者（业主或开发企业）拥有投资权利，却不拥有收益权、管理权，而各项生活必需基础设施的运营商无需投资却拥有收益权、经营管理权。这种投资模式显然对业主和开发企业十分不公平，是非常不合理的。此外由于产权归属不清，投资者、管理者、受益者归属各方，导致责任范围无法界定，出现事故，谁承担相应的责任就无法清晰。

3．导致垄断性生活必需基础设施建设费用的非合理增加

    目前由于水电行业的垄断性经营，导致在居住小区的供电、供水设施建设中，其设施建设费用标准大部分由水电公司决定，这是因为一方面开发企业由于对水电行业技术、法规、费用标准等方面知识、信息的欠缺，无法准确把握工程造价及相关技术要求，往往只能由水电部门以及水电设计、施工单位决定，另一方面由于水电部门不负责工程的建设费用，费用的高低对其无任何损害，同时工程的验收权、供电供水权由其控制，这就很难避收费的随意性，再加之垄断性经营，致使“三不指定”政策（即不指定工程设计单位，不指定施工队伍，不指定设备材料）难以得到有效的贯彻执行，造成开发企业水电设施建设费用的增大，最终转嫁到房价上，造成房价上升。

4．导致已市场化的生活必需基础设施建设费用的增加

    目前在居住小区的各项生活必需基础设施建设中，已经市场化运作的通讯、有线电视、宽带网等，大部分都是由运营商负责投资建设，相关费用不打入开发成本，供气初装费也随着（粤价[2006]297号）文的实施而取消，这本来是对房地产开发非常有利的，有利于降低开发成本，减轻消费者的负担，很好体现了谁投资、谁受益的市场化准则。然而《规定》的出台，要求供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统等建设费用，一律计入开发成本之中，实际意味着这些生活必需基础设施的建设投资均由开发企业承担，而一些已市场化的基础设施运营商也是这样理解并开始付诸于行动。目前南方广播影视传媒集团向广东省广播电影电视局递交了《关于明确将有线电视网络建设费纳入城镇新建商品房建设成本的请示》（粤广视发[2006]161号），提出 “有线电视网络建设行为，完全符合省物价局《广东省城镇新建商品房交易行为规则》（粤价[1997]19号）规定的”将按国家有关规定应承担的开发小区内基础设施和公用设施配套建设费纳入商品房销售价格构成成本中“的管理范围。为此，请求有关部门通过文件的形式，进一步明确由城镇住宅小区的投资开发者承担城镇住宅小区有线电视网络建设成本，并由当地有线电视网络运营单位负责按建设规划和技术标准完成住宅小区的有线电视网络设施的工程建设后，向有线电视网络营运单位支付相应的工程费”。惠州市广播电视台目前也出台了《关于将有线电视管网建设纳入新建小区基础设施建筑成本的请示》（办文编号BW6173），要求将有线电视管网建设费由开发企业附则，纳入住房基础设建设成本之中。此外，惠州市城市燃气发展有限公司向市政府递交了《关于将管道燃气开户费纳入新建小区基础设施建设成本的请示》。如果其他城市的运营商也纷纷照此仿效，这无异于将已经取消的各类不合理的初装费又重新合理化，这不仅是加重了商品房的开发成本，而且最终也是变相转嫁给购房者，加重购房者的负担，进一步激化消费者与开发商的矛盾，这与当前中央明确要求的“各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作目标责任制，促进房地产业健康发展。”（国办发[2006]37号）是相违背的。

 

    通过以上分析可看出，“规定”的出台对规范我省新建商品房交易价格行为，保护交易双方的合法权益具有积极的作用，但同时也带来一些不利影响，特别是对住宅的开发成本带来不利影响，这不利于当前房地产市场的宏观调控政策（控制住房价格过快上涨）的有效实施。因此，对“规定”提出以下修改方案建议：

1．对已经市场化经营的、取消了相关初装费的生活必需基础设施，如供气、通讯、有线电视、安全监控系统等建设纳入新建小区统一设计、统一施工，相关的设施费用由运营商承担，不计入开发成本之中，也不得在房价之外另行收取，这些基础设施的产权属于运营商，运营商拥有经营权，通过收取经营费用回收投资和获取利润。

2．对垄断性经营的、目前还无法市场化运作的供电、供水设施（红线内）的建设费用由开发企业承担，按规定计入开发成本之中，打入房价，不得在房价之外另行收取，红线外的供电、供水基础设施的建设由当地政府统一承担，建设费用不计入开发成本之中，不得在房价之外另行收取。开发商拥有红线内的供电、供水基础设施建设的自主权，同时物价部门按规定的标准对运营商的服务及与工程相关的收费进行监管，主要包括红线内各类基础设施建设的工程费用标准、收取的费用范围、应提供的服务标准等实施有效监管，工程竣工后由相关部门按相关标准验收，这些基础设施的产权属于小区所有业主，日后的运行、维护、管理由水电运营商负责，相关费用计入运营成本，通过收取经营费用回收。

    商品房配套建设的各项生活必需基础设施由相应的公共事业运营商投资建设，相应的建设费用不计入商品房的开发成本之中，开发商也不得在房价之外另行收取，但相关设施的产权属于相应的公共事业运营商（即供水、供电、供气、通讯、有线电视等运营商）。运营商拥有经营权，通过收取经营运营费用回收投资和获取利润。

    商品房配套建设的各项生活必需基础设施由开发商投资建设，工程施工建设则由运营商负责，同时物价部门按规定的标准对运营商的服务及与工程相关的收费进行监管，主要包括红线内各类基础设施建设的工程费用标准、收取的费用范围、应提供的服务标准等实施有效监管，实行严格意义上的、物价局监管下的“三不指定”政策，工程竣工后由相关部门按相关标准验收，这些基础设施的产权属于小区所有业主，日后的运行、维护、管理由水电运营商负责，相关费用计入运营成本，通过收取经营费用回收。（来源：广东省房地产业协会）